Sparkassen-Finanzgruppe erwartet moderate Preissteigerungen – Zinstief ermöglicht äußerst günstige Wohnbaufinanzierungen
Die Nachfrage nach Wohnimmobilien in Bayern bleibt hoch.
„In sehr vielen Regionen Bayerns suchen zahlreiche Eigennutzer weiterhin nach einer für sie passenden Immobilie. Hinzu kommen in den wirtschaftlich attraktiven Gebieten neue Zuwanderer aus dem In- und Ausland, die die Nachfrage noch weiter verstärken“, erklärte Paul Fraunholz, Geschäftsführer der Sparkassen-Immobilien-Vermittlungs-GmbH (Sparkassen-Immo), anlässlich der jährlichen Pressekonferenz der Sparkassen-Finanzgruppe zum bayerischen Wohnimmobilienmarkt.
Gestützt wird die Nachfrage nach Häusern und Wohnungen vom historisch niedrigen Zinsniveau, das Finanzierungen erleichtert, erklärte Roland Schmautz, Vizepräsident des Sparkassenverbands Bayern (SVB). Die Sparkassen im Freistaat haben ihren Bestand an Wohnbaukrediten 2014 um 4,2 Prozent auf knapp 60 Milliarden Euro ausgeweitet. Dr. Franz Wirnhier, Vorstandsvorsitzender der LBS Bayern, betonte, dass deutlich mehr Neubau erforderlich sei, um den Ungleichgewichten zwischen Angebot und Nachfrage von Wohnimmobilien entgegenzuwirken.
Die Preise für Wohnimmobilien in Bayern sind 2014 erneut gestiegen. Die von LBS und Sparkassen im Freistaat vermittelten gebrauchten Häuser verteuerten sich im Durchschnitt um sieben Prozent gegenüber dem Vorjahr auf 237.000 Euro. Gebrauchte Wohnungen kosteten mit 140.000 Euro acht Prozent mehr.
Für neu gebaute Häuser waren bayernweit durchschnittlich 450.000 Euro zu zahlen. Dies sind zehn Prozent mehr als im Vorjahr.
„Neu gebaut und über einen Makler verkauft wird vor allem in den wirtschaftlich starken Regionen mit hohen Grundstückspreisen, die sich entsprechend auf den Gesamtpreis auswirken“, so Paul Fraunholz.
Auch die gesetzlichen Anforderungen an eine hohe Energieeffizienz, steigende Bau- und Erschließungskosten sowie Auflagen der Kommunen sorgen für einen Anstieg der Neubaupreise. Der durchschnittlich erzielte Kaufpreis für eine neue Eigentumswohnung lag mit 223.000 Euro ein Prozent über dem Vorjahr. Dies ist vor allem auf einen statistischen Effekt zurückzuführen, wie Fraunholz sagte:
„2014 haben unsere Makler deutlich mehr kleine Wohnungen, insbesondere Studenten- und Pflegeappartements vermittelt. Der Kaufpreis für diese Appartements ist vergleichsweise niedrig, so dass sich insgesamt ein geringerer Durchschnittspreis ergibt.“
Große regionale Preisunterschiede
Von diesen landesweiten Durchschnittswerten können die Preise in den Regionen erheblich abweichen. Für die besonders nachgefragten, gebrauchten Ein-und Zweifamilienhäuser in mittlerer bis bevorzugter Lage liegt der mittlere Kaufpreis in den Landkreisen Cham, Tirschenreuth, Wunsiedel, Hof und Kulmbach in der Regel unter 200.000 Euro. In der großen Mehrheit der bayerischen Landkreise liegt die Bandbreite der Kaufpreise für ein vergleichbares Haus zwischen 200.000 und 450.000 Euro. Zwischen 450.000 und 550.000 Euro investieren Käufer in der Regel in den Städten Nürnberg und Augsburg sowie in den Landkreisen Lindau, Neu-Ulm, Pfaffenhofen, Weilheim und Berchtesgaden. Zwischen 550.000 und 700.000 Euro werden in den Landkreisen Regensburg, Erding, Freising, Fürstenfeldbruck und Bad Tölz bezahlt. Mehr als 700.000 Euro kostet ein solches Haus in den Landkreisen München, Ebersberg, Starnberg, Landsberg, Miesbach und Garmisch. In der Stadt München bezahlen Käufer erheblich mehr: Preise über eine Million Euro sind hier keinesfalls selten.
Nahezu in jedem bayerischen Landkreis ist das Angebot nach Häusern aus dem Bestand erheblich geringer als die Anzahl der Kaufinteressenten für ein solches Objekt. In den Ober- und Mittelzentren ist auch die Nachfrage nach Eigentumswohnungen aus zweiter Hand sehr hoch und übersteigt das vorhandene Angebot deutlich. In diesen Zentren sind inzwischen zwar zahlreiche Neubauten entstanden. In vielen Städten – allen voran in München – reicht das Angebot jedoch nicht aus, um die starke Nachfrage zu bedienen. Je weiter ein Ober- oder Mittelzentrum vom Standort einer Wohnimmobilie entfernt liegt, umso geringer wird in aller Regel die Nachfrage. In diesen Lagen können sich die Preise für Immobilien auch gegen den Trend rückläufig entwickeln.
Sparkassen und LBS behaupten sich als größter Makler in Bayern
Die Makler von Sparkassen und LBS in Bayern haben 2014 insgesamt 9220 Immobilien im Wert von nahezu zwei Milliarden Euro an neue Eigentümer vermittelt. Damit ging die Zahl der Kaufobjekte zwar um sieben Prozent zurück, der Gesamtwert der vermittelten Immobilien blieb jedoch nahezu unverändert. Zusätzlich wurden im vergangenen Jahr 1600 Mietobjekte vermittelt. Damit kann sich die Sparkassenorganisation erneut als größter Makler in Bayern behaupten.
Kreditbestand erneut ausgeweitet
Die bayerischen Sparkassen konnten den Gesamtbestand an Wohnbaukrediten 2014 auf knapp 60 Milliarden Euro (+ 4,2 Prozent) ausweiten. Bei der Vergabe neuer Wohnungsbaukredite wurde das starke Vorjahresniveau auf 11,5 Milliarden Euro gesteigert (+ 6,9 Prozent). Die Darlehensauszahlungen stiegen dabei insgesamt um 3,9 Prozent. Rund 70 Prozent der Neuzusagen von Wohnbaudar-lehen entfallen auf das Geschäft mit privaten Haushalten. Fast zwei Drittel davon wiederum zielen auf den Erwerb. Nur ein Drittel bezieht sich explizit auf den Neubau von Wohneinheiten.
Roland Schmautz betonte: „Grundsätzlich stellen auch wir fest: Der Immobilienmarkt kann derzeit die große und anhaltende Nachfrage nicht ausreichend befriedigen. Die Sparkassen könnten deutlich mehr Finanzierungen bereitstellen, um Immobilienkäufe zu ermöglichen, die Nachfrage wird aber durch die Anzahl der verfügbaren Objekte limitiert.“
Die Effektivzinsen für Wohnbaukredite haben sich 2014 weiter gravierend verringert.
„Diese Entwicklung war für uns und auch die anderen Marktteilnehmer in dieser Dimension nicht vorstellbar. Wer jetzt eine Immobilie mit niedrigen Raten finanziert, sollte aber auch in zehn Jahren nach einer Zinserhöhung in der Lage dazu sein. Nachhaltige Finanzierungkonzepte müssen diese Überlegung gerade bei eigengenutzten Immobilien, die Teil der Altersvorsorge sind, besonders berücksichtigen“, sagte Schmautz.
Gute Rahmenbedingungen für den Eigenheimerwerb
„Die Rahmenbedingungen für den Erwerb eines Eigenheims sind nach wie vor sehr gut“, erklärte LBS-Chef Wirnhier.
„Die Wirtschaftskraft Bayerns ist groß, die Arbeitslosigkeit ist gering. Viele Beschäftigte können mit einer hohen Arbeitsplatzsicherheit und spürbaren Einkommenszuwächsen rechnen. Das gibt den nötigen Rückhalt für die langfristige Investition in ein Haus oder eine Wohnung.“
Das Angebot an Wohnimmobilien werde der Nachfrage aber vielerorts nicht gerecht. Zwar zeige sich seit dem Tiefpunkt im Jahr 2009 ein Aufschwung bei der Bautätigkeit. 2014 wurden im Freistaat 46.116 Wohneinheiten in neuen Wohngebäuden fertiggestellt. Aber die von Bauminister Joachim Herrmann angestrebten 70.000 Neubauten pro Jahr wurden nicht erreicht.
„Inzwischen ist der Nachholbedarf beachtlich. Wir bräuchten deutlich mehr Neubau, um den Ungleichgewichten zwischen Angebot und Nachfrage entgegenzuwirken“, so Wirnhier.
Investitionsbedarf gebe es auch bei der altersgerechten und energetischen Modernisierung des Wohngebäudebestandes. Wirnhier bedauerte, dass es der Bundesregierung bislang nicht gelungen ist, ein Konzept für die steuerliche Förderung entsprechender Maßnahmen umzusetzen.
Ausblick: Preise stabilisieren sich
Die Nachfrage nach Wohnimmobilien in Bayern bleibt nach Einschätzung der Immobilienexperten von Sparkassen und LBS auch 2014 hoch.
„Umsätze, Kaufpreise und Mieten werden nach unserer Einschätzung aber nicht mehr so stark steigen wie in den vergangenen Jahren“, sagte Fraunholz.
Der Marktspiegel der Sparkassen-Finanzgruppe mit Preisdaten sowie Angaben zu Angebot und Nachfrage für die Städte und Landkreise in Bayern ist im Internet abrufbar unter www.sparkassen-immo.de.
Sparkassenverband Bayern, Pressemitteilung v. 19.05.2015
