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BGH: Kündigungsschutzklausel eines kommunalen Wohnungsträgers bei Immobilienveräußerung als Vertrag zugunsten Dritter im Sinne von § 328 BGB? – Verhandlungstermin am 14.09.2018 (VIII ZR 109/18)

Die Beklagten sind seit 1981 Mieter einer Wohnung in Bochum. Im Jahr 2012 erwarben die Kläger das betreffende Hausgrundstück von der Stadt Bochum. Bezüglich der von den Beklagten gemieteten Wohnung enthielt der Kaufvertrag dabei die folgende Regelung, welche die Stadt nach Behauptung der Kläger bei einer Vielzahl weiterer Immobilienveräußerungen verwendet habe:

„Die Mieter haben ein lebenslanges Wohnrecht. Der Käufer übernimmt das bestehende Mietverhältnis. Er darf insbesondere keine Kündigung wegen Eigenbedarfs oder wegen Behinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung aussprechen. Möglich ist lediglich eine Kündigung wegen der erheblichen Verletzung der dem Mieter obliegenden vertraglichen Verpflichtungen […] Für den Fall, dass der Käufer ohne Zustimmung des Verkäufers oder ohne Vorliegen eines außerordentlichen Kündigungsgrundes das Mietverhältnis kündigt, ist der Verkäufer berechtigt, das Kaufgrundstück lasten- und schuldenfrei wiederzukaufen.“

Als die durch den Erwerb als Vermieter in das Mietverhältnis eingetretenen Kläger gegenüber den Beklagten im Jahr 2015 die Kündigung nach § 573a Abs. 1 Satz 1 BGB erklärten, beriefen sich die Beklagten darauf, dass zwischen der Stadt Bochum und den Klägern durch die vorbezeichnete Regelung zu ihren Gunsten ein lebenslanges Wohnrecht vereinbart und eine solche Kündigung ausgeschlossen worden sei.

Bisheriger Prozessverlauf

In den Vorinstanzen haben die Kläger mit ihrem auf Räumung und Herausgabe der Wohnung gerichteten Begehren keinen Erfolg gehabt. Dabei ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass sich die Beklagten insoweit unmittelbar auf den im Kaufvertrag zwischen der Stadt Bochum und den Klägern vereinbarten Kündigungsausschluss berufen könnten, da es sich hierbei um einen Vertrag zugunsten Dritter im Sinne von § 328 BGB handele. Dies ergebe sich unzweifelhaft aus der Auslegung der getroffenen Regelung unter Berücksichtigung ihres Wortlauts („lebenslanges Wohnrecht“), der hohen Schutzbedürftigkeit bei einem im Erwerbszeitpunkt über dreißig Jahre andauernden Wohnraummietverhältnis sowie der Stellung der Stadt als kommunalem Eigentümer und Veräußerer, der in besonderer Weise dem Gemeinwohl verpflichtet sei und bei dem die Mieter grundsätzlich nicht mit einer Kündigung zu rechnen bräuchten, sofern sie hierfür nicht selbst die Gründe (etwa durch Zahlungsrückstände) gesetzt hätten. Der nach seinem Wortlaut („insbesondere“) nicht abschließende Kündigungsausschluss umfasse dabei auch die vorliegend ausgesprochene erleichterte Kündigung des Vermieters nach § 573a Abs. 1 Satz 1 BGB.

Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihr Klagebegehren weiter. Sie machen geltend, dass die im Kaufvertrag enthaltene Klausel über den Ausschluss einer Vermieterkündigung keine eigenen Rechte der Mieter begründe, sondern ein Verstoß allenfalls ein Recht der Verkäuferin zum Wiederkauf auslösen könne. Zudem handele es sich bei dem Kündigungsausschluss um eine wegen unangemessener Benachteiligung der Beklagten gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksame Allgemeine Geschäftsbedingung.

Pressemitteilung des BGH Nr. 160 v. 26.09.2018 – VIII ZR 109/18