§ 47 VwGO; Art. 14 GG; Art. 1, 2 ZwEWG (Normenkontrolle; Rechtsschutzbedürfnis; Begründungspflicht für kommunale Satzung; Vorliegen eines angespannten Wohnungsmarkts; Vermietung von Wohnungen an Feriengäste; Geeignetheit; Verhältnismäßigkeit; Ausnahmegenehmigung; baurechtlicher Bestandsschutz; Anforderungen an Ersatzwohnraum; Mieterschutzklausel; Genehmigungsfrist)
Amtlicher Leitsatz:
Eine kommunale Satzungsregelung, die die gesetzliche Regelfrist von drei Monaten für die Entscheidung über eine Ausnahmegenehmigung vom Zweckentfremdungsverbot für Wohnungen auf zwölf Monate nach Vorliegen aller erforderlichen Unterlagen verlängert, ist nichtig.
BayVGH, Urteil vom 31.10.2023, 5 N 22.2094
(rechtskräftig)
Zum Sachverhalt:
Der Antragsteller wendet sich als Eigentümer von Wohnungen im Stadtgebiet von N, die er teilweise an Feriengäste vermietet, gegen die Satzung der Stadt N über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (Zweckentfremdungsverbotssatzung – ZwEVS) vom 27. Mai 2019.
Der Antragsteller ist Eigentümer zweier Wohnungen in der Altstadt der Antragsgegnerin, die nach übereinstimmender Bekundung der Parteien baurechtlich als Wohnungen genehmigt sind und die der Antragsteller seit Jahren an Feriengäste vermietet.
Darüber hinaus ist der Antragsteller nach seinen unwidersprochenen Angaben Eigentümer mehrerer Mehrfamilienhäuser im Stadtgebiet der Antragsgegnerin, die als Wohnraum genehmigt sind und die der Antragsteller teilweise ebenfalls an Feriengäste vermietet.
Die Antragsgegnerin hat am 27. Mai 2019 eine Satzung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum erlassen und im Amtsblatt Nr. 11 vom 29. Mai 2019 (S. 185) bekannt gemacht.
Die Satzung hat auszugsweise folgenden Inhalt:
- Nach § 1 Abs. 1 ist in N „die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet“ und es kann „diesem Wohnraummangel zumindest innerhalb der nächsten fünf Jahre nicht mit anderen zumutbaren Mitteln begegnet werden“.
- Nach § 2 Abs. 1 Satz 1 sind Wohnraum im Sinne der Satzung „sämtliche Räume, die objektiv zu Wohnzwecken geeignet und subjektiv hierzu bestimmt sind.“ Nach § 2 Abs. 3 Nr. 2 Halbsatz. 1 liegt Wohnraum unter anderem nicht vor, wenn „der Raum bereits vor Inkrafttreten der Satzung und seitdem ohne Unterbrechung in baurechtlich genehmigter Weise anderen als Wohnzwecken diente“.
- Gemäß § 3 Abs. 1 Satz 1 wird Wohnraum „zweckentfremdet, wenn er durch die Verfügungsberechtigten oder die Nutzungsberechtigten anderen als Wohnzwecken zugeführt wird“.
- Nach § 4 Abs. 1 darf Wohnraum „nur mit Genehmigung der Stadt anderen als Wohnzwecken zugeführt werden.“ Gemäß Abs. 3 dieser Vorschrift kann die Genehmigung (auch) erteilt werden, (Nr. 1) „wenn dem Interesse an der Erhaltung des Wohnraums durch Ausgleichsmaßnahmen in verlässlicher und angemessener Weise Rechnung getragen wird, insbesondere durch die Schaffung von Ersatzwohnraum oder durch eine Ausgleichszahlung“ und (Nr. 2) „bei vermietetem Wohnraum auch den Interessen der Mieter angemessen Rechnung getragen wird“.
- Nach § 4 Abs. 6 Satz 1 entscheidet die Stadt über den Antrag auf Erteilung einer Zweckentfremdungsgenehmigung „nach Vorliegen der vollständigen Unterlagen innerhalb einer Frist von zwölf Monaten. Nach Ablauf der Frist gilt die Genehmigung als erteilt“.
Am 12. Juni 2019 stellte der Antragsteller beim Bayerischen Verwaltungsgerichtshof einen Normenkontrollantrag gegen die Satzung (12 N 19.1179).
Mit B.v. 16. Dezember 2020 verwarf der Bayerische Verwaltungsgerichtshof den Normenkontrollantrag ohne mündliche Verhandlung.
Auf die Nichtzulassungsbeschwerde des Antragstellers hin hob das Bundesverwaltungsgericht mit B.v. 2. Juni 2021 (5 BN 1.21) den Beschluss des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs vom 16. Dezember 2020 auf und verwies den Rechtsstreit zur anderweitigen Verhandlung und Entscheidung an den Verwaltungsgerichtshof zurück.
Mit B.v. 23. August 2021 (12 N 21.1996) verwarf der Bayerische Verwaltungsgerichtshof den Normenkontrollantrag erneut ohne mündliche Verhandlung.
Das Bundesverwaltungsgericht hob auf die Revision des Antragstellers mit B.v. 29. April 2022 (5 CN 2.21) den Beschluss des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs vom 23. August 2021 aus den Gründen des Beschlusses vom 2. Juni 2021 auf und verwies die Sache zur anderweitigen Verhandlung und Entscheidung an einen anderen Senat des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs zurück (hiesiges Verfahren 5 N 22.2094).
Beitrag entnommen aus Bayerische Verwaltungsblätter 16/2024, S. 549.
