Die Vertretungsmacht des Bürgermeisters hängt nach der Neufassung des Art. 38 GO im Jahr 2018 vom Bestehen eines wirksamen Beschlusses des zuständigen Gremiums ab.
Das entschied das Bayerische Oberste Landesgericht (BayObLG) im unten vermerkten Endurteil vom 10.12.2025. Folgender Sachverhalt lag zugrunde:
Die Beklagte ist Eigentümerin eines Anwesens im Zentrum der Gemeinde (Klägerin). Das Landratsamt informierte den ersten Bürgermeister der Klägerin am 12.10.2022, dass in diesem Anwesen nach einem geplanten Verkauf 50 Flüchtlinge untergebracht werden sollten. Daraufhin lud der erste Bürgermeister der Klägerin am 14.10.2022 zu einer Gemeinderatssitzung für den 20.10.2022, wobei die angegebene Tagesordnung unter Tagesordnungspunkt 4 (im nichtöffentlichen Teil) vorsah: „Informationen zur aktuellen Situation bezüglich der Flüchtlingskrise und eventuellen Auswirkungen auf die Gemeinde …“. Oberhalb der Überschrift „Tagesordnung“ fand sich die Anmerkung: „Treffpunkt ist bereits um 17:30 Uhr am Rathaus zur Durchführung einer Ortseinsicht.“
In der Gemeinderatssitzung vom 20.10.2022 waren zehn Mitglieder und der erste Bürgermeister anwesend; zwei Mitglieder fehlten entschuldigt. Unter dem Tagesordnungspunkt 4 fasste der Gemeinderat mit neun zu zwei Stimmen den Beschluss, dass die Gemeinde die Grundstücke von der Beklagten für einen Kaufpreis von 550.000 € erwerben solle. Der Bürgermeister werde „beauftragt und ermächtigt, die Gemeinde bei diesem Grundstückgeschäft rechtswirksam zu vertreten“. In einer Sitzung vom 31.10.2022 genehmigte der Gemeinderat die Niederschrift über die Sitzung mit zehn zu null Stimmen.
Am 15.11.2022 wurde der Abschluss des Kaufvertrags zu einem Kaufpreis von 550.000,00 € zwischen der Beklagten als Verkäuferin und der Klägerin, vertreten durch den ersten Bürgermeister, als Käuferin notariell beurkundet. Der erste Bürgermeister legte im Notartermin einen Beschlussbuchauszug, der den Gemeinderatsbeschluss vom 20.10.2022 enthielt, vor.
In einer Gemeinderatssitzung vom 28.11.2022 wurde die Genehmigung der notariellen Urkunde mit sechs zu sechs Stimmen abgelehnt. Das Landratsamt äußerte als Aufsichtsbehörde mit Schreiben vom 7.12.2022 die Ansicht, die Ladung für die Gemeinderatssitzung am 20.10.2022 sei nicht ordnungsgemäß erfolgt.
Mit Gemeinderatsbeschluss vom 2.1.2023 wurde die Genehmigung des Vertrags nochmals mehrheitlich abgelehnt. Am 21.2.2023 erteilte der Notar der Beklagten eine vollstreckbare Ausfertigung der Urkunde zum Zweck der Zwangsvollstreckung des Kaufpreises in Höhe von 550.000,00 €.
Die Gemeinde hat mit ihrer Klage beantragt, die Zwangsvollstreckung aus der notariellen Urkunde für unzulässig zu erklären.
Das BayObLG gibt der Klage der Gemeinde statt und führt auszugsweise Folgendes aus:
1. Keine laufende Angelegenheit
„Nach Art. 38 Abs. 1 GO vertritt der erste Bürgermeister die Gemeinde nach außen. Der Umfang der Vertretungsmacht ist jedoch auf seine Befugnisse beschränkt. Gemäß Art. 37 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 GO erledigt der erste Bürgermeister in eigener Zuständigkeit die laufenden Angelegenheiten, die für die Gemeinde keine grundsätzliche Bedeutung haben und keine erheblichen Verpflichtungen erwarten lassen. Der Abschluss des streitgegenständlichen Kaufvertrags ist für die Klägerin nicht als laufende Angelegenheit zu qualifizieren. Hierfür sprechen, wie vom Berufungsgericht rechtsfehlerfrei angenommen, der gerade für eine sehr kleine Gemeinde wie die Klägerin nicht unerhebliche Kaufpreis von 550.000 €, der Erwerb von Grundeigentum und die Lage der Grundstücke im Zentrum der Gemeinde.“
2. Anforderungen an eine ordnungsgemäße Ladung zu einer Sitzung
„Mit der Ladung sollen die Gemeinderatsmitglieder in die Lage versetzt werden, sich adäquat vorzubereiten und sich gegebenenfalls auf einheitliche Positionen zu verständigen. Daher muss die Tagesordnung hinreichend konkret sein und darf sich nicht auf allgemeine Kategorien wie ,Personal- und Grundstücksangelegenheiten‘, ,Nachträge‘ oder ,Sonstiges‘ beschränken (BayVGH, B. v. 4.10.2010, 4 CE 10.2403, …). Letztlich handelt es sich um eine Frage des Einzelfalls und hängt von Faktoren wie bereits erfolgter Vorbefassung, der Regelmäßigkeit und Häufigkeit der Befassung mit derartigen oder thematisch ähnlichen Tagesordnungspunkten, der Größe der Gemeinde und der Bedeutung der Angelegenheit ab … Wirksame Beschlüsse können grundsätzlich nur über Beratungsgegenstände gefasst werden, die in der Tagesordnung aufgeführt waren …
Eine Erweiterung der Tagesordnung noch in der Sitzung ist zulässig, wenn es sich um einen objektiv dringlichen Antrag handelt und eine entsprechende Möglichkeit in der Geschäftsordnung vorgesehen ist oder wenn alle Gemeinderatsmitglieder anwesend sind und sich rügelos auf die Beratung einlassen …“
3. Folgen einer zu unbestimmten Ladung
„Der Gemeinderat war in der Sitzung vom 20.10.2022 mangels ordnungsgemäßer Ladung hinsichtlich des maßgeblichen Tagesordnungspunkts 4 nach Art. 47 Abs. 2, Art. 46 Abs. 2 Satz 2 GO (in der Fassung vom 30.12.2015, gültig bis 31.12.2023; s. jetzt Art. 46 Abs. 2 Satz 1 GO) nicht beschlussfähig. Ein trotz Beschlussunfähigkeit gefasster Gemeinderatsbeschluss ist unwirksam (BayVGH, U. v. 20.6.2018, 4 N 17.1548, …) …
Zutreffend geht das Berufungsurteil davon aus, dass der…gefasste Beschluss über den Grundstückserwerb nicht von der Ankündigung in der Ladung gedeckt war. Nach den Feststellungen des Berufungsurteils war zu diesem Tagesordnungspunkt lediglich ausgeführt, es gehe um ,Informationen‘ zur ,aktuellen Situation der Flüchtlingskrise‘ und zu ,eventuellen‘ ,Auswirkungen auf die Gemeinde …‘. Keinen Bedenken begegnet die Annahme des Berufungsgerichts, daraus sei nicht ansatzweise deutlich geworden, dass es bei dem Tagesordnungspunkt um den Erwerb eines mit einer ehemaligen Gaststätte bebauten Grundstücks gehen könnte, auf dem ein anderer Interessent beabsichtige, Flüchtlinge unterzubringen. Auch ist nicht erkennbar, welches Grundstück betroffen sein könnte: Der Hinweis auf den Treffpunkt am Rathaus schon um 17:30 Uhr ,zur Durchführung einer Ortseinsicht‘ lässt völlig offen, wo und aus welchem Grund diese stattfinden soll.“
4. Heilung einer zu unbestimmten Ladung durch objektive Dringlichkeit?
„Rechtsfehlerfrei geht das Berufungsgericht davon aus, dass die Behandlung des Grundstückserwerbs ohne (ausreichende) Ankündigung in der Tagesordnung nicht aufgrund einer besonderen objektiven Dringlichkeit zulässig war. Der erste Bürgermeister berief … die Sitzung des Gemeinderats gerade ein, um einen Beschluss über den Erwerb des fraglichen Grundstücks herbeizuführen. Es wäre ihm … ohne Weiteres möglich gewesen, dies explizit als Tagesordnungspunkt bereits in die Ladung vom 14.10.2022 aufzunehmen. Dass er dies unterlassen hat, kann nicht dazu führen, die Behandlung des nicht ausreichend angekündigten Tagesordnungspunkts nunmehr unter dem Aspekt der objektiven Dringlichkeit zu rechtfertigen.“
[…]Den vollständigen Beitrag lesen Sie in Die Fundstelle Bayern 7/2026, Rn. 60.
